Domanda

Quale documentazione deve presentare il contribuente per usufruire della riduzione del 25% di IMU e TASI in caso di immobili locati a canone concordato?

Risposta

Per rispondere al quesito occorre premettere che la legge n. 431/1998 prevede una disciplina di incentivazione fiscale a favore della stipula dei contratti a canone e contenuto concordato (articolo 2, comma 3), rispetto ai contratti a canone e contenuto libero, previsti dall’articolo 2, comma 1, intendendo in tal modo favorire accordi contrattuali che offrano maggiori tutele per il conduttore ovvero la parte del rapporto ritenuta più debole.

In particolare, in materia di tributi locali, molti Comuni hanno previsto a suo tempo la riduzione dell’aliquota Ici, in applicazione dell’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998; aliquota di favore mantenuta anche per l’Imu in base all’articolo 13 del decreto-legge n. 201/2011 e dell’articolo 52 del D.Lgs. n. 446/1997, sfruttando il particolare favore riservato dal legislatore in generale agli immobili locati in base al comma 6, articolo 8, del D-Lgs. n. 23/2011, il quale prevedeva la riduzione al 3,8% dell’aliquota Imu; ciò almeno fino alla sua abrogazione.

Norma quest’ultima che ha finito per costituire un limite massimo nella determinazione dell’aliquota anche in materia di Tasi in base all’articolo 1, comma 677, della legge 27 dicembre 2013 n. 147.

In favore di tale tipologia di contratti è stata poi introdotta dal 2016 la riduzione del 25% dell’imposta dovuta, applicando l’aliquota stabilita dal Comune, in materia tanto di Imu che di Tasi, in base all’articolo 1, comma 53, della legge 28 dicembre 2015 n. 208.

Si tratta peraltro di un’agevolazione applicabile a tutti i comuni, non solo a quelli ad alta tensione abitativa. Invero, in assenza di accordo nel Comune interessato si può fare riferimento a quello del Comune più vicino ovvero “demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale” (Dm Infrastrutture 14/7/2004 art. 1 comma 2).

Trattandosi di un’informazione che il Comune non è in grado di reperire, il contribuente deve presentare la dichiarazione entro il 30 giugno dell’anno successivo (Mef Telefisco 2016). Inoltre l’agevolazione si applica: 1) anche per i rapporti locativi già in corso, non solo per i nuovi contratti; 2) anche alle pertinenze (nota MEF n. 27267 del 9/6/2016).

Sulla questione è però emersa una recente novità, costituita dalla nota del 6 febbraio 2018 con la quale il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha affermato che per avere accesso alla riduzione è necessaria l’attestazione di conformità dell’associazione di categoria (la c.d. “bollinatura”). Invero, l’articolo 1, comma 8, del decreto interministeriale 16 gennaio 2017 prevede che le parti contrattuali possono essere assistite a loro richiesta dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Se le parti decidono di non farsi assistere è prevista comunque un’attestazione della rispondenza del contenuto del contratto, sia sotto il profilo economico che normativo, all’accordo territoriale, «anche con riguardo alle agevolazioni fiscali». Questa attestazione deve essere fornita da parte di «almeno una organizzazione firmataria dell’accordo».

Nella risposta del 6 febbraio 2018 il MIT chiarisce che l’organizzazione sindacale che effettua l’attestazione può essere indifferentemente sia un associazione di proprietari che una degli inquilini, purché firmatarie dell’accordo locale. Il MIT precisa, poi, che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare all’Agenzia delle entrate e ai Comuni la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale sia i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, statali o comunali.

Pertanto, per usufruire della riduzione del 25% di IMU-TASI è necessario ottenere la “bollinatura” del contratto di locazione a canone concordato, fermo restando il rispetto di eventuali obblighi specifici disposti dai singoli comuni, come la presentazione di apposita dichiarazione e/o altra documentazione (deposito di moduli o dichiarazioni del locatore ovvero autodichiarazioni, ecc.).

Si ritiene comunque che la “bollinatura” sia necessaria per i contratti di locazione a canone concordato stipulati a partire dal 15/3/2017, data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Interministeriale 16/1/2017.