Leasing in costruendo per la ristrutturazione della sede municipale: riflessi IVA nel caso di recesso

L’importo riconosciuto ad una società di leasing a fronte dell’esercizio da parte del Comune del diritto di recesso dal contratto di locazione finanziaria con il quale è stato costituito, a favore del finanziatore, il diritto di superficie dell’area di sedime dell’immobile ex scuole elementari da ristrutturare per la realizzazione di un “centro civico” (comprensivo della sede comunale), costituisce corrispettivo cui applicare l’aliquota IVA ordinaria.

Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la Risposta ad interpello n. 162 del 29 luglio 2024.

L’amministrazione finanziaria, nell’esaminare il caso di specie, ricorda innanzitutto che le “sedi comunali”, anche definite sedi municipali, non rientrano tra le opere di urbanizzazione primaria e secondaria (cfr. ris. n. 394/2007 e n. 175/96).

Con riguardo alla risoluzione anticipata del contratto, posto che le parti avevano stabilito che, ove il recesso fosse intervenuto prima della data di decorrenza della locazione finanziaria, il relativo corrispettivo sarebbe stato determinato sulla base degli esborsi sostenuti dal soggetto finanziatore e degli oneri di prelocazione maturati, l’Agenzia, richiamando gli insegnamenti della Corte di Giustizia, riconosce la sussistenza dei requisiti per l’applicazione dell’IVA, stante la natura societaria del soggetto finanziatore beneficiario delle somme ed il nesso diretto sinallagmatico che lega le prestazioni delle parti.

Attenzione però all’individuazione corretta dello scambio avvenuto: in virtù delle pattuizioni contrattuali non si realizza nell’ipotesi in questione un ri-trasferimento del diritto di proprietà a favore del Comune sui beni immobili realizzati dall’appaltatore e finanziati dalla società di leasing. L’acquisto del Comune avviene a titolo originario ai sensi degli artt. 953 e 954 c.c., come effetto dell’estinzione del diritto di superficie a suo tempo costituito a favore del soggetto finanziatore.

Alla luce di tali considerazioni l’Agenzia nega l’applicabilità del n. 127-quinquies, della Tabella A, parte terza, allegata al DPR 633/72, che prevede l’aliquota ridotta del 10% per le cessioni di “opere di urbanizzazione primaria e secondaria elencate nell’articolo 4 della L. 29 settembre 1964, n. 847, integrato dall’articolo 44 della L. 22 ottobre 1971, n. 865”.

L’obbligazione pecuniaria del Comune non concerne infatti la “cessione” di un’opera (ovvero il trasferimento, a titolo derivativo, del relativo diritto reale di proprietà) nè l’opera in questione è riconducibile tra quelle di urbanizzazione primaria e secondaria, ma trova titolo nella clausola negoziale che facoltizza il recesso dal contratto dietro versamento di un corrispettivo, parametrato agli esborsi sostenuti dal finanziatore sino alla data del recesso e dagli oneri di prelocazione maturati. Il corrispettivo per il recesso deve essere considerato come la remunerazione di una prestazione di servizi generica effettuata a titolo oneroso dalla società di leasing e pertanto è da assoggettare ad aliquota ordinaria.