Cessione di immobili F/4: la Cassazione non si allinea all’orientamento dell’Agenzia

Sembra consolidarsi l’interpretazione giurisprudenziale in virtù della quale la fictio della categoria catastale F/4, che indica lo stato dei beni “in corso di trasformazione”, preclude una sopravvivenza dell’originaria categoria catastale ai fini dell’inquadramento per l’applicazione dell’IVA e imposte ipo-catastali.

Il trattamento da riservare alla cessione deve fondarsi sulla categoria catastale e sulla natura che l’immobile presenta alla data di cessione.

Queste le precisazioni della Suprema Corte nelle recenti sentenze n. 16946/2024 del 19 giugno scorso e n. 24774/2024 del 16 settembre, che superano quindi l’indicazione della prassi del criterio “della situazione preesistente” rispetto all’iscrizione nella categoria transitoria F/4 (cfr., da ultimo, ris. n. 167/2022).

Come è noto, la categoria fittizia F/4 rappresenta una classificazione catastale transitoria/provvisoria in vista dell’iscrizione dell’immobile nella categoria catastale definitiva, e risponde all’esigenza di indicare che il bene si trova in una fase di trasformazione edilizia tale per cui non ne risulta ancora definita la consistenza (vale a dire l’esatta estensione) e la destinazione d’uso ultima.

La Corte, analizzando la fattispecie, rileva innanzitutto come il regime IVA delle cessioni immobiliari di cui all’art. 10, comma 1, n. 8-bis) e n. 8-ter) del DPR 633/72, distingua unicamente tra immobili strumentali, (ovvero “non suscettibili di diverso utilizzo senza radicali trasformazioni” – per i quali opera il regime generale di esenzione IVA, salvo che per specifiche ipotesi nelle quali l’operazione è sottoposta ad IVA in via obbligatoria o facoltativa, ed impregiudicata la possibilità, per il cedente, di optare comunque per l’applicazione dell’IVA) e non strumentali (ovvero “fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter”).

La strumentalità o meno del bene è elemento essenziale da analizzare per definire il regime delle imposte ipo-catastali, dal momento che, per la trascrizione di atti che importano il trasferimento della proprietà degli immobili strumentali di cui all’articolo 10, comma 1, n. 8-ter), anche se soggetti ad IVA, trova applicazione l’imposta ipotecaria proporzionale del 3% e l’imposta catastale del 10 per mille.

Essendo in corso di trasformazione, gli immobili F/4 non possono essere ricondotti automaticamente tra quelli strumentali a seconda del loro precedente accatastamento, pertanto, la Corte rinvia al giudice di secondo grado affinché esegua “l’accertamento in fatto sulla natura strumentale o meno del bene oggetto di vendita al momento del rogito e dello stato dell’immobile in relazione al mutamento di destinazione d’uso, applicando, all’esito di tale valutazione, il relativo regime di tassazione“.

Purtroppo, in entrambe le pronunce, nessuna precisazione ulteriore viene fornita in merito al trattamento IVA (ed in modo particolare in merito all’imponibilità “per obbligo” sostenuta dall’amministrazione finanziaria in relazione ai fabbricati “non ultimati”, in quanto non ancora usciti dal circuito produttivo – cfr. ex multis, circ. 22/2013; risp. 241/2020 per F/3; risp. 554/2022 per F/2).

Risultano ad ogni modo sicuramente superate le precedenti indicazioni di prassi che, con riguardo alla peculiare categoria catastale F/4, agganciavano il trattamento ai fini delle imposte ipo-catastali alla natura che il bene presentava prima della classificazione provvisoria, qualificando la categoria in questione come non idonea a ritenere già intervenuto un cambio di destinazione d’uso.