Domanda
Come considerare, ai fini IMU e TASI, un appartamento in corso di costruzione (senza rendita) nel caso di fabbricato composto anche da altre unità immobiliari già finite ed accatastate? Inoltre, in caso di pagamento dovuto, occorre sanzionare il contribuente?
Risposta
Le categorie catastali fittizie F3 ed F4 (rispettivamente “in corso di costruzione” e “in corso di definizione”) sono da considerarsi provvisorie, dai 6 ai 12 mesi, con possibilità di ottenere la proroga con la presentazione di un’apposita dichiarazione del proprietario circa la mancata ultimazione dell’immobile (cfr. Agenzia del Territorio, Circolare n. 4/2009).
Si tratta, tuttavia, di una prassi totalmente disattesa, con la conseguenza che dopo anni si ritrovano diversi immobili ancora accatastati in tali categorie, ancorché “provvisorie”.
Ciò posto, l’imponibilità come area fabbricabile dell’unità immobiliare accatastata in F3 è stata recentemente affermata dalla Cassazione con sentenza n. 11694 del 11 maggio 2017, che ha sancito il seguente principio di diritto: “in tema di imposta comunale sugli immobili, l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia delle unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l’assoggettamento ad imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione dell’area edificatoria e la verifica sulla pertinenza del classamento”.
Pertanto, nel caso di edificio composto da un’unica unità immobiliare con categoria catastale F3 (in corso di costruzione), si deve prendere come riferimento il valore dell’intera area edificabile, quale base imponibile per il calcolo dell’IMU e della TASI.
Nel caso, invece, di edificio composto da più unità immobiliari di cui solo una in corso di costruzione (fattispecie descritta nel quesito), l’IMU e la TASI devono calcolarsi sul valore dell’area fabbricabile in misura proporzionale alla quota di incidenza dell’unità non ultimata rispetto a tutte le unità che insistono sull’intera area fabbricabile. Ad esempio, se l’edificio è composto da quattro unità immobiliari con caratteristiche simili (da considerarsi a lavori completati), di cui tre finite e una in corso di costruzione, si può prendere come riferimento il 25% del valore dell’area edificabile.
Infine, in ordine alle sanzioni, si ritiene sussistente l’esimente delle obiettive condizioni di incertezza sulla portata applicativa della norma (ex art. 5, comma 2, del d.lgs. 472/1997 e art. 10, comma 3, della l. 212/2000), trattandosi di un orientamento giurisprudenziale recente ed in presenza di pregresse indicazioni contrastanti di Cassazione e prassi ministeriale (cfr. Cass. n. 10735/2013 e n. 5166/2013, MEF risoluzione n. 8/DF del 22/7/2013).
